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      領地控股IPO:負債猛增融資利率走高 利息高達14億

        4月9日,領地控股披露了招股說明書,在港交所申請上市。

        領地控股是一家位于四川省的綜合性房地產開發商,主要業務是住宅及商業物業的開發和銷售。在克而瑞2019年銷售榜上,領地集團以247.3億元的全口徑金額,排在第96位。2019年公司實現營業收入75.68億元,利潤凈額6.72億元。

        值得關注的是,目前的領地控股面臨著較大的債務壓力。截至2019年末,應于一年內償還的負債規模為57.63億元,而年末公司賬面現金僅為13.82億元。近幾年領地控股負債規模及融資成本均出現不斷增長的趨勢,2019年僅銀行及其他借款利息就高達14.45億元,遠高于凈利潤。

        領地控股赴港IPO  2019年毛利率下滑

        根據公開資料,領地控股是一家位于四川省的綜合性房地產開發商,公司主要業務是住宅及商業物業的開發和銷售,此外公司經營范圍還包括辦公樓、購物大樓、商業綜合體及公寓等商業物業以及酒店運營業務。

        領地控股業務目前主要仍聚焦于二三線,按照2018年已售物業建筑面積計算,在四川房地產市場占比約為2.1%、在西昌、雅安及樂山房地產市場占比分別為33.2%、31.3%及26.7%。

        2017年、2018年及2019年,公司錄得收益分別53.39億元、45.14億元及75.68億元。利潤凈額分別為人民幣6.49億元、5.18億元及6.72億元。

        具體來看,物業銷售是主要收入來源,2019年仍占到收入的98.5%;其次是商業物業運營,收入7087.6萬元,酒店業務也錄得3710.2萬元收入。

        2019年相比2018年營業收入(主要是物業銷售收入)出現大幅增長的原因是,已確認結算建筑面積由2018年的53.99萬平方米增加到2019年的88.58萬平方米。增加部分主要來自兩個項目:一是2019年5月完成建設西昌領地蘭臺府,同時完成該項目其它部分的建設;二是2019年9月完成建設雅安天嶼并于同年確認絕大部分建筑面積。

        2019年公司毛利率下滑了7.9個百分點,凈利率下滑了2.6個百分點。從2017年到2019年,公司毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%,凈利率則分別為12.2%、11.5%、8.9%。盈利能力不斷降低。

        公司解釋2019年毛利率下滑原因為,占當年確認建筑面積最大部分的西昌領地蘭臺府土地收購成本偏高,為了加快周轉,公司設定的售價較低,導致毛利率僅有17.9%。此外另一個項目成都錦巷蘭臺2019年毛利率也由前一年的43.4%下滑到26.1%。

        短期償債壓力大 2019年借款利息高達14.45億元

        目前的領地控股面臨著較大的償債壓力。

        從2017年到2019年,領地控股經營活動現金流凈額一直為負,分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元。公司解釋稱,由于持續增加物業開發活動及加強土地收購工作所致。

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