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      陷入民間借貸糾紛 港龍地產IPO面臨三重風險

        呂永懷和他的兄弟、侄子們,正在翹首期盼赴港敲鐘的這一刻,早點到來。

        境內融資壓力不斷增加,赴港上市拓寬融資渠道成為越來越多內地中小房企的“救命稻草”。來自江蘇的港龍中國地產集團有限公司(下稱“港龍地產”)便是其中之一。

        該公司近八成開發項目集中在江蘇省,另涉足浙江、河南、貴州等省份,截止2019年8月份,總土地儲備僅471萬平方米,另2018年及2019年上半年銷售收益分別只有16.6億元和5.9億元。無論土儲抑或銷售收入規模,都仍屬較小水平。

        去年10月份,港龍地產正式向港交所遞交了IPO申請,但及至目前已近半年,尚未有最新的動態反饋。而從公開的企業工商信息以及招股書中,樂居財經窺探到了這家房企的運營情況和發展邏輯。

        陷入民間借貸糾紛

        港龍地產是港資企業港龍發展集團有限公司的全資子公司,法人代表和董事長均為呂永懷。從管理層成員來看,這也是一家典型的家族企業,董事長呂永懷有兩位胞兄——呂永南及呂永茂,還有一個兒子呂文偉,以及兩個侄子呂志聰、呂進亮,都是公司董事會成員。

        企查查信息顯示,遞交IPO前的2019年6月份該公司進行了一次董事變更,董事備案中,呂文偉、呂志聰、呂進亮三者退出,新增了呂永南及呂永茂。而招股書披露,2019年9月中旬,一代的呂永南及呂永茂均被委任為非執行董事,而二代的呂文偉、呂志聰、呂進亮三位均被委任執行董事,各自負責公司不同板塊的運營管理。

        籌備上市的同時,港龍地產也在緊鑼密鼓地進行版圖擴張。2019年8月新增“江蘇港龍華揚置業有限公司”一項投資后,同年10月遞交IPO申請后至今年3月份,便陸續新增了4個100%持股的對外投資企業,包括南京港龍置業有限公司、杭州杭港置業有限公司、南通港龍置業有限公司、浙江港晟置業有限公司。

        除了投資動作,樂居財經還從企查查上了解到,港龍地產目前涉及到16項關聯企業風險,均與旗下子公司有直接關聯,包括4項銀行承兌匯票的公示催告信息、3項股權出質信息、4項開庭公告、5項裁判文書。

        其中在遞交IPO申請前后一年的重要風險主要有三項:一是2019年9月,港龍地產旗下的一家子公司洛陽港龍置業有限公司50萬的股權被質押,出質人為該四公司的一個第三方投資股東,質權人則是港龍地產。二是旗下江蘇港龍華揚置業有限公司與兩位自然人的民間借貸糾紛,三是江蘇港龍地產集團有限公司的一項勞動爭議。

        56個開發項目 僅9個項目貢獻收益

        根據招股書,2016-2018三年間港龍地產的銷售收益分別為4.9億元、4.3億元和16.6億元,復合年增長率為87.5%;經營利潤分別為7160萬元、9380萬元、4.7億元,期間的復合年增長率為146.6%。公司擁有人應占溢利在這三年間分別為3936.5萬元、3135.6萬元及3.55億元。

        2018年是港龍地產實現爆發式增長的一年,收入相比2017年增長了286%、經營利潤同比增長了401%,而且開發中物業增長迅速。

        從流動資產一欄可見,2016年港龍地產開發中物業為12.8億元,2018年則急速增長至54.3億元,到2019年上半年已達87.7億元。不過,至今年8月底,盡管港龍地產擁有56個項目,但其于今年上半年及之前的銷售收入僅來自四個城市的9個項目的開發及銷售。這意味著,大部分項目還未達到預售條件,以至于港龍地產的銷售收入出現斷流。近兩年,急劇增長的開發中物業或正是“補倉”之舉。

        高息舉債 最高融資利率達14%

        同眾多小房企一樣,區域性明顯、高負債也是港龍地產的標簽。

        2018年港龍地產不僅在收入、利潤方面突飛猛進,同時也面臨著巨大的債務壓力,負債總額從2017年末的49.5億元增長至2018年末的87.4億元,截至2019年6月30日,負債總額增加至116.62億元,資產負債率則從2016年的17%增長至2018年的122.1%,截至2019年6月30日,該指標已高達153.9%。而融資成本凈額也由2017年的431.7萬元增長至2018年的3463萬元,同比增長702%。

        招股書披露,港龍地產的外部融資主要來自銀行借款、信托融資及其他融資,截至2019年8月31日,其信托融資及其他融資安排占總借款的35.1%,有6.8億元未償還。利率方面,截至2019年8月31日,銀行借款利率為7.7%,其他借款為11%。

        通過查閱港龍地產的信托融資資料,樂居財經發現,融資利率最高的是今年9月與無錫蠡悅股權投資合伙企業的融資安排,年利率高達14%,賬面值為2.2億元;此外,同在9月份,港龍地產還與上海愛信信托投資有限公司訂立的信托融資安排中,賬面值為1.07億元,年利率也高達13%。

        現金流方面,2018年底港龍地產的經營性現金流由正轉負,為-6.3億元,投資性現金流則連續三年為負,2018年底為-5.2億元,只有融資活動有正流入,為16.1億元,整體現金流都靠融資活動來支撐。而細看融資活動項,其現金流入主要為合聯營企業墊款、股東墊款以及來自銀行、信托等借款,融資渠道并不多。

        截至樂居財經發稿時,港龍集團的官網顯示:“網站升級中”。

        來源:樂居財經 黃冬艷  吳詩如 發自廣州

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